Можно ли построить квартиру в кредит и остаться в выигрыше?

На то, чтобы самостоятельно накопить необходимую для покупки дома или квартиры сумму, уйдет немало лет, в то время как получить жилплощадь хочется как можно раньше. Классический выход – кредит. Но здесь есть один, но важный нюанс: долг придется отдавать с процентами, которые сейчас достаточно высоки. 

Накопить на льготы

Ключевой банк, предоставляющий населению жилищные кредиты, — Беларусбанк. Сегодня это единственное финучреждение, которое осуществляет выдачу льготных кредитов. Льготнокредитуемое жилищное строительство дотируется бюджетными средствами, что дает льготникам возможность занять у банка деньги под сниженный процент: в зависимости от категории кредитополучателя ставки колеблются от 1 процента годовых до половины от ставки рефинансирования, которая на данный момент составляет 23,5 процента. Самый низкий льготный процент предусмотрен для многодетных семей, самый высокий — для молодых семей с двумя детьми.

В прошлом году банком фактически было выдано льготных кредитов на сумму 8365 млрд рублей при запланированном объеме выдачи в размере 8474,8 млрд рублей. Стоит учесть, что попасть в категорию льготников может далеко не каждый: списки утверждают исполкомы и только затем передают их в банк. Попасть в очередь на льготный кредит может тот, кто подходит под одну из категорий граждан, обозначенных в Указе Президента № 13 от 6 января 2012 года: многодетная семья, военнослужащие и некоторые другие категории граждан.

Для тех, кто получить кредит по сниженной ставке не может, в Беларусбанке предлагают варианты жилищного кредитования на условиях, определенных банком. К слову, в прошлом году объем выдачи таких кредитов составил 1713,8 млрд рублей при запланированных 440 млрд.

Здесь наиболее интересное предложение — система стройсбережений. Суть ее в следующем: клиент должен накопить не менее 25 процентов от суммы планируемых инвестиций на строительство или приобретение жилья, после чего банк предоставляет кредит в размере до 75 процентов от суммы планируемых инвестиций. При этом ставка будет равна ставке рефинансирования плюс один процент — это куда привлекательнее обычного кредита на строительство жилья, где проценты на данный момент составляют 38,5 процента годовых. Кроме того, участник системы, накопив средства, при желании может передать свое право на получение кредита другому лицу: например, родители могут откладывать деньги для детей.

“Участниками проекта стали более 3,5 тысячи граждан. Цифра, прямо скажем, незначительная, — сообщил директор департамента кредитования населения АСБ “Беларусбанк” Виктор Агеев. — Но благодаря данной системе у людей появилась возможность решить свой жилищный вопрос самостоятельно. Правда, здесь следует учитывать одно обстоятельство — система может быть эффективной при стабильной ситуации в экономике и низком уровне инфляции. Сейчас программа продолжается, а полученный в ходе ее реализации опыт используется в подготовке проекта общереспубликанской ипотечной программы”.

В нынешнем году Беларусбанк намерен продолжить выдачу жилищных кредитов. “В целом в текущем году на жилищное строительство планируется направить 14 356,8 млрд рублей, из них льготных кредитов — 13 613,8 млрд, на условиях, определенных банком, — 743 млрд рублей, — рассказал Виктор Агеев. — По состоянию на первое марта на льготное жилищное строительство было направлено 1134,2 млрд рублей, на условиях, определенных банком, — 90,3 млрд”.

Элитный продукт

Помимо Беларусбанка жилищные кредиты в стране предлагают еще три финучреждения. Правда, уже без льгот. Например, у Белгазпромбанка есть две программы жилищного кредитования: “Новостройка” и “Новоселы”. Первая действует для строительства квартир в многоквартирных домах, вторая — на приобретение жилья. В обоих случаях залогом будет приобретаемая недвижимость, ставка привязана к ставке рефинансирования и сегодня составляет 45,5—46,5 процента годовых — сравнимо с потребительскими кредитами, которые, правда, рассчитываются не на 15 лет, а максимум на 5.

У БПС-Сбербанка “жилищные” предложения под 43,5—44,5 процента годовых. Срок погашения составит до 20 лет.

Кредит на строительство жилого помещения есть у Белагропромбанка. Здесь ставка равна 45 процентам и тоже привязана к ставке рефинансирования.

“Говорить о том, что все банки при заданных условиях начнут массово предоставлять жилищные кредиты за счет собственных ресурсов, не приходится, — прокомментировала ситуацию кандидат экономических наук, доцент Елена Дорох. — Сейчас достаточно активно идет борьба за ресурсы, выставляются новые требования по регулированию банковской деятельности, согласно которым банкам необходимо наращивать нормативный капитал. Поэтому банки, особенно малые и средние, сдержанно относятся к возможности отвлечения ресурсов из своего портфеля на 15—20 лет. Так что жилищное кредитование — элитная услуга. Ее могут оказывать только те банки, которые не боятся высоких кредитных рисков в своей кредитной политике. Решением может стать ипотека. Это мировая практика”.

Обоснованная дороговизна

То, что нынешние процентные ставки высоки, признают все, и эту проблему пытаются решить. Весной прошлого года три белорусских банка — Беларусбанк, Белинвестбанк и Белагропромбанк — начали выдавать кредиты на недвижимость для очередников по сниженным процентным ставкам — 12, 14 и 16 процентов годовых, однако в августе вынуждены были приостановить данный процесс. Можно ли ожидать, что такие предложения скоро вернутся? “Можно, но это зависит от общего состояния дел на финансовом рынке и в экономике в целом, — пояснил Виктор Агеев. — Процентная ставка по жилищным, как и прочим, кредитам определяется стоимостью привлекаемых ресурсов, в том числе вкладов населения. Будут ниже ставки по депозитам — дешевле станут кредиты. Что будет в нынешнем году, трудно сказать. Рассчитываем, что приблизимся к достигнутым показателям”.

Дилемма ставок по кредитам-депозитам трудноразрешима. Всем хочется, чтобы проценты по вкладам были высокие, а по кредитам — низкие, но это невозможно. “Процентные ставки у банка — это цена его ресурсов, — объясняет Елена Дорох. —  Если резко снизить проценты по депозитам, это может вызвать отток вкладов, и тогда банку придется повышать ставку, чтобы вновь привлечь ресурсы. Соответственно подорожают и кредиты. Зато если население и юрлица активно понесут деньги в банки, возникнет уже конкуренция за банковское обслуживание, на рынке будет избыток ресурсов и банк сможет позволить себе уменьшить кредитную ставку при заданном уровне инфляции”.

Уже в конце прошлого года Национальный банк принял меры по уменьшению кредитных ставок: теперь банкам невыгодно устанавливать проценты более 47, то есть двукратной ставки рефинансирования. С начала нынешнего года наблюдается и некоторое снижение депозитных ставок — на 1—2 процента в месяц. Пока цифры незначительны, но, главное, процесс идет.

Так выгодно или нет брать коммерческий кредит на недвижимость? Допустим, берем кредит на покупку однокомнатной квартиры в столице за 60 тысяч долларов, то есть 591 млн рублей. Ставка 38,5 процента годовых, срок — 10 лет, максимальная сумма кредита — порядка 70 процентов от стоимости жилья, то есть в банке мы получим около 413,7 млн рублей. Общая сумма выплат составит около 1,6 млрд, то есть, если считать по нынешнему курсу, получаем от банка 42 тысячи, выплачиваем в итоге 162,4 тысячи долларов. Теперь о стоимости квартиры. В 2004 году однокомнатную в Минске можно было купить примерно за 20 тысяч — в три раза дешевле, чем сейчас. Разница между взятой в банке суммой и отданной отличается примерно в 3,8 раза. Получается, что даже несмотря на ощутимый рост стоимости недвижимости, коммерческий кредит на жилье привлекательным назвать сложно. Правда, нужно учесть, что расчеты проведены очень грубо: кто знает, каким будет курс рубля через десять лет, как изменится ставка рефинансирования и, в конце концов, какими будут цены на жилье: они ведь могут начать и обратное движение.

ng.by